Инвестиране в недвижими имоти (част 2)

В първата част на статията Инвестиране в недвижими имоти (част 1) разгледахме възможността за закупуване на апартамент и отдаването му под наем дългосрочно. Видяхме какви могат да са разходите ни след реални сметки и каква всъщност възвръщаемост можем да очакваме. Със сигурност много хора са останали разочаровани, че от 500 лв наем, всъщност ни остават едни 75 лв чисто или дори по-малко.

Но от друга страна, хората с дългосрочни планове и реалистите, са видели възможност за старт в този вид инвестиция, и че реално можем да си осигурим положителен паричен поток (cash flow), и така, с годините да имаме един растящ пасивен доход.

В тази статия ще обърна внимание по-конкретно на краткосрочният вариант за отдаване под наем, а именно нощувките, които са доста нашумели през последните години. Също ще видим как в действителност след определен период можем да възвърнем изцяло паричното си самоучастие от дадена сделка с недвижим имот. По този начин ще сме с 0 лв инвестирани в този имот, а в същото време ще получаваме доходи всеки месец.

Нощувките – Мит или Реалност

Също както в част номер 1, която касаеше конкретно доходи от дългосрочен наем, и тук ще направим сметките възможно най-точни, няма да спестяваме никакви подробности и разходи. Така ще придобием реална представа какво можем да очакваме от една подобна инвестиция.

Навярно сте попадали на други статии, изказвания, мнения и фалшиви факти, които ни представят отдаването под наем за нощувки като „чист“ доход от 1000-1500 лв на месец. А може би вие сами за себе си сте смятали „колко много“ ще изкарате, ако предприемете този вариант. Е, нека да посмятаме, да поразсъждаваме и да видим истина ли са тези цифри или заблуждение.

Преди да започна, искам да отбележа, че аз нямам инвестиции в такъв тип недвижими имоти. Написаното от мен не бива да се приема като финансов съвет или пък за 100% гаранция, че нещата стоят точно по начина, по който ги описвам. Както споменах и предният път, тепърва смятам да започвам с това занимание и ще споделям искрено изводите, до които достигам и опита, който придобивам. Калкулациите, условията и цените отново ще са базирани на районът, върху който аз имам поглед, и за който правя проучвания чрез брокери, наемодатели и наематели.

И така, нека отново вземем за пример хубавият апартамент в централните части на града, който е на цена 30 000 евро (60 000 лв). Закръглям сумите, за да е по-лесно за смятане, а и да е по-прегледно. Никой не иска да помни числа, разделени с много запетаи. Ще сметнем същите разходи, които имахме за кредита и данъците от 1-вата статия. За определяне на цената и заетостта, ще използваме официални данни от AirBnB – най-популярната платформа за отдаване на помещения за нощувки. Това ще е и платформата, която ние ще използваме за отдаване на нашият имот за краткосрочен наем.

Снимка: bgrourism.bg

Избираме град Варна за нашият пример. Тъй като аз съм привърженик не толкова на официалните статискити, а на по-реалните такива, в случая ще избера цена за нощувка, която според мен е по-реална от посочената в таблицата. Отначало, ние няма да имаме никакъв рейтинг в AirBnB. Ще трябва да си го заслужим. Колкото повече хора остават доволни от нашите услуги, толкова по-добър рейтинг ще имаме и съответно повече бъдещи наематели ще са склонни да наемат нашето жилище. Достъпната цена е един от ключовете към добър старт. Естествено, с времето, ще повишаваме цената, тъй като това ще е зависимост между търсене и предлагане, което всички знаем как работи. В нашият случай, колкото повече интерес започне да има към имота, толкова по-добра цена можем да му искаме.

Цена за нощувка

За нашият пример ще използваме статистики от 2019 година, тъй като тя беше последната „нормална“ година преди да удари пандемията. Всички сме наясно, че 2020 бе силно белязана от COVID-19 и няма да е показателно да вземем тези стойности.

От таблицата виждаме, че средната цена за 1 нощувка във Варна е $53 през лятото и $37 през зимните дни. Осреднено, това ни дава $45 (53 + 37 /2). Но нека работим в евро и лева, защото именно в тези валути ще получаваме приходите си и ще заплащаме за разходите. Ако приемем, че $1 се равнява на €0.82, то средната цена за нощувка възлиза на €37 (72 лв).

Това показват и данните от сайта Airdna в момента на писането на тази статия:

Източник – AirDna

Както споменах, ние сме нови в занаята и искаме да привлечем гости първоначално, те да останат доволни и да оставят положителен feedback за нашият апартамент. Те ще споделят имота ни с техни познати, ще ни препоръчат, и така с времето ще се сдобиваме с все повече клиенти.

Нека отначало определим цена за нощувка от 60 лв. Това е добра и реална цена за града и района, в който се намира жилището. Нито е много евтино, нито пък е много скъпо. А и винаги предпочитам да смятам с по-ниската цена. Така сметките са по-сигурни и по-правилни. Естествено, когато започнем постепенно да вдигаме исканата от нас сума за нощувки, вече ще имаме ясна картина за всички разходи и всичко „отгоре“ тези 60 лв можем спокойно да прибавим към чистата печалба, след като разбира се приспаднем данъка печалба и някои други такси.

Заетост на имота

Според официалните данни за 2019 за град Варна, заетостта е по-голяма през лятото, което е напълно нормално. Имаме заетост и през зимата, като тя е доста ниска. Данните от AirDna ни представят средна заетост от около 50% за цялата година (12 месеца). Нека приемем това число. Нашите сметки ще са за 6 месеца в годината. Тоест, ще предположим, че в рамките на 1 година, ние ще имаме плътни 6 месеца наематели. Не е казано, разбира се, че месеците ще са един след друг, но общият сбор на дните ще е 183.

Първоначална инвестиция и Ипотека

Също както и в предният пример за отдаване с дългосрочен наем, тук отново ще предположим, че ще закупим същият имот за 60 000 лв с ипотечен кредит. Самоучастието ни ще бъде 15% (9000 лв), лихвата по кредита 2.6%, а периода му 30 години. Нашата първоначална вноска за жилището, последвана от брокерската комисионна и нотариалните такси, ще възлязат на 13200 лв.

Тъй като някои от разходите са на годишна база, а нашето жилище ще ни носи приходи 6 месеца в годината, то удвояваме плащанията за тези разходи и така покриваме цялата година. Например вноската по кредита ни е 204 лв за 12 месеца, съответно я смятаме двойно – 408 лв за 6 месеца. Така постигаме крайната сума за цяла година.

Равносметката

Видяхте ли крайният резултат? Да, 1000 лв доходност са реалност, но не месечно, а годишно. Ето как донякъде разбихме митът за бързото забогатяване от Airbnb.

Но истината е, че този вариант за отдаване под наем може да ни донесе много по-големи приходи, особено, ако развием тази дейност като бизнес и в бъдеще разполагаме с повече от един имот. На мен лично идеята ми допада и със сигурност ще я изпробвам.

Нека сега да вникнем още по-детайлно в таблицата. Казахме, че нашият airbnb апартамент ще е зает 6 месеца в годината. Наемът ще е 60 лв за 1 нощувка, което прави 1800 лв брутен приход или 10800 лв за 6 месеца.

Да се заемаме с разходите, които изобщо не са малко. Повечето от тях ги имаме и при дългосрочният наем.

Данък сгради и такса смет

Както и при дългосрочният наем, тук също дължим годишен данък към общината, в която се намираме. Той е в същият размер, но тъй като помещението ни ще е заето само 6 месеца, то трябва да разделим 200 лв на 6 и така ще получим реално колко трябва да заделяме през всеки един от месеците, когато имота работи за нас. В случая сумата е 33 лв.

Данък печалба

Този данък отново е 10%, като имаме възможност да приспаднем и 10% признати разходи. Закръглил съм сумата на 1000 лв. Това ще дължим на годишна база към НАП. През месеците, когато жилището е заето трябва да отделяме по 167 лв.

Такса Вход

Обичайната такса, която е за поддръжка на общите части в сградата, ще ни коства по 20 лв на месец (6 месеца).

Застраховка

Както отбелязах и в предната статия, добре е да имаме застраховка на имота. В случая тя ще ни струва по 17 лв за работен месец (100 лв за 1 година). Трябва също да имаме предвид, че AirBnb също носи отговорност, ако някой от гостите ни счупи, повреди нещо или нанесе сериозни щети на жилището. Компенсацията е в доста голям размер – до $1 000 000. Може да се запознаете с подробностите от този линк: https://www.airbnb.com/help/article/279/what-is-the-airbnb-host-guarantee

Сметки за ток, вода и други

Този разход, за разлика от дългосрочният наем, трябва да поемем ние. Сложил съм осреднени месечни стойности на комуналните услуги – 150 лв ток, 30 лв вода, 30 лв интернет и телевизия. Това прави 1260 лв за 6 месеца. Разбира се, цифрите може да са коренно различни, но принципно наемателите не прекарват цели дни и нощи в наетите жилища, особено през летният сезон, съответно тези разходи може да са доста по-ниски.

Почистване

Чистотата е едно от най-важните неща за този тип наематели, дори най-важното. Имайте предвид, че тя надделява над по-модерното оборудване, малко по-добрата локация или по-ниската цена на конкурентни имоти. От изключително значение е вашите гости да останат с добро впечатление по този въпрос. Ако ги изгубите веднъж заради неподдържан добре апартамент, то бъдете сигурни, че те няма да се върнат повече, нито ще ви препоръчат на някой друг.

Тук може би малко съм завишил периода, на който жилището ще бъде почиствано, но за мен е по-добре да сметна в повече, а в последствие да се окаже, че е необходима по-малка сума. Обратният вариант за сметки никога не е правилен за мен.

Сложил съм 240 лв на месец за почистване, като съм предположил, че наемателите ще се сменят на всеки 3 дни. Вземам това като осреднена стойност за 1 месец. Макар и малко вероятно, остатъка от тези пари може да се използва за закупуване на други необходими консумативи (хавлии, спално бельо и т.н.) или просто да добавим към фонда за поддръжка или към чистата си печалба. Можем да разбием тази сума на 8 лв за всяка нощувка или за целият период от 6 месеца, ще похарчим 1440 лв.

Има фирми за управление, при които почистването е включено в цената на услугата.

В Airbnb има също вариант да изберете гостите ви сами да заплатят за почистването преди да се нанесат.

Фонд Поддръжка

Спестените пари, които можем да използваме за бъдещи ремонти, освежаване, ъпгрейд на уреди и други, са в размер на минимум 100 лв на месец или 600 лв за цялата година.

Туристически данък

От скоро има и нов вид данък, който трябва да заплащаме, ако отдаваме жилището си за нощувки. Това е туристическият данък. Той се внася в общината, в която се намира имота. Цената му е от 0.40 лв до 0.80 лв на човек за нощувка. В примера за град Варна, той е 0.50 лв. Това прави по 15 лв на месец или 90 лв за целият период на заетост от 6 месеца.

Такса за управление на имот

Тази услуга струва 20-25% от брутният доход от наем. Тя е изключително удобна и практична, ако нямате желание или време вие лично да се занимавате с наемателите си. Този service включва куп неща – посрещане и изпращане на наематели, създаване, промотиране и поддръжка на вашият airbnb профил, както и други социални канали, фотография и презентация на имота, турове с гостите, грижа по почистването в някои случаи и още доста неща. Определено си заслужава.

Трябва също да имате предвид, че агенции като тези имат сметка да поддържат добра заетост на жилището ви и то да е с добро име на пазара. По този начин, колкото повече вие печелите, толкова повече те също ще печелят. Освен това, те имат контакти с много наематели и наемодатели и хора в сферата на недвижимото имущество и туризма. Така в дадени ситуации могат да пренасочат потоци от хора към вашите имоти. Подобна услуга би ни струвала 12 лв за всяка нощувка от 60 лв (20% от брутният доход) или това прави 360 лв на месец, 2160 лв на година (6 месеца заетост).

Комисионна на Airbnb

Това плащане е 3% от брутният наем. Тоест, за 6 месеца използване на имота, трябва да заплатим 324 лв (55 лв на месец).

Ипотека

Вноската по ипотеката ни ще е 204 лв на месец. Тъй като имота ще е зает 6 месеца в годината, то трябва да отделяме двойната сума, за да покрием всички вноски за 12 месеца – по 408 лв на месец. На година това прави 2450 лв, точно колкото и при дългосрочният наем, няма разлика.

Дърпаме чертата

Наемът ни е 1800 лв. Разходите ни са 1625 лв. Това прави приблизително 175 лв на месец чист доход за периода на заетост от 6 месеца. Ако разпределим тази сума на 12 месеца, получаваме 88 лв на месец. Годишно това се равнява на 1056 лв.

Ако сравним краткосрочният с дългосрочният наем, чистата доходност е следната:

  • Краткосрочен наем – 88 лв месечно за 12 месеца или 175 лв за 6 месеца. За година – 1056 лв.
  • Дългосрочен наем – 76 лв на месец за 12 месеца. За година – 910 лв.

Комбинираният вариант

Помните ли, че в част 1 на статията сметнахме 2 месеца vacancy на имота. А какво ще кажете да използвате 2 месеца в годината и да отдавате апартамента за нощувки. Например във Варна, лятото е най-подходящо за това. И цената със сигурност ще е над 60 лв, тъй като търсенето е увеличено през летните месеци.

Ако предположим този вариант – дългосрочен наем с отдаване на нощувки за 2 месеца (Юли и Август), ние можем да си осигурим добър допълнителен доход от този период.

При цена на нощувките 70 лв (минимум), ще имаме по 2100 лв брутен наем месечно. На тези пари, ние ще платим само допълнително:

  • данък печалба – 200 лв
  • комунални разходи – 210 лв
  • разходи по почистване 240 лв
  • комисионна на Airbnb 63 лв
  • такса за управление – 420 лв (ако използваме такива услуги)

Сметнахте ли вече? Ще ви улесня. Сумата, която ще приберем в джоба си е 967 лв. За 2 месеца това прави 1934 лв.

Нека унагледим тези сметки в една таблица, която ще наречем COMBO RENT:

От примера става ясно, че ако успяваме да отдаваме 2 месеца нашият апартамент за нощувки, то месечният ни доход през цялата година ще нарастне на 237 лв. Към месечният чист доход от дългосрочен наем (75.83 лв) добавяме и този от нощувките – 161.17 лв (1934 лв / 12).

Тъй като кредита, годишните такси и други разходи са покрити изцяло от дългосрочният наем, то този период от 2 месеца ни вдига доходността със сериозните 212%.

Как да изкараме още повече

От примерите виждаме, че най-големият разход след кредита е таксата за управление на имота. При случая с 6 месечна заетост, тази такса е 2160 лв. Ако имате време и желание сами да полагате грижи за Airbnb жилището, то доходността ви би се качила рязко. Ако от общите разходи 9744 лв, извадим 2160 лв, то крайната обща сума за разходи ще е 7584 лв. 10 800 лв (брутен приход от наем) – 7584 лв (общо всички разходи) = 3216 лв чист годишен доход, всъщност за 6 месеца, какъвто е и периода на заетост. Ако разделим тази сума на 6, получаваме 536 лв за всеки един от 6-те месеца, или ако разделим на 12, съответно 268 лв за всеки месец през годината.

Има още доста предимства на това вие лично да общувате с вашите наематели. Можете вие да организирате настаняването и изпращането им, съответно да получавате допълнителен доход от това. Опция е да ги вземате например от летището, а след това да ги изпращате по същият начин. Така може да ги таксувате и за превоз, а дори и да не го направите, те сами ще ви оставят добър TIP за любезността ви.

Това са някои от възможностите, които може да приложите и така да вдигнете размера на приходите си. Има разбира се още много и в процеса на работа и общуване, със сигурност изкачат още куп варианти за екстра кеш.

За средствата необходими за обособяването на самото жилище като такова за нощувки, за ремонт, обзавеждане и други, в част 1 обърнах внимание на няколко начина, чрез които можем да вземем някой лев допълнително.

Е, мисля, че видяхме детайлно какво можем да очакваме от двата вида наем, а дори и като ги комбинираме. Постарах се да хвърля колкото може повече светлина по въпросите и методите за отдаване под наем и се надявам таблиците и сметките ми да ви помогнат донякъде при вземане на решения за инвестиция в недвижим имот.

А сега имам малък бонус за вас. Ще обърна внимание на метод, чрез който можем да „изтеглим“ самоучастието си в сделката за имота и да разполагаме отново с капитал.

Пасивен Доход от Имоти с 0 лв Инвестиция

С изтеглянето на ипотечен кредит за закупуване на инвестиционен имот и отдаването му под наем, ние се опитваме да си осигурим положителен cash flow всеки месец. Но защо да спираме дотук? Има вариант, при който имота може отново да ни послужи. Много хора го практикуват и по този начин разрастват своите бизнеси.

Знаем, че цените на имотите се покачват в дългосрочен план. Ние можем да се възползваме от това като рефинансираме ипотеката си, т.е. да ипотекираме имота отново за по-висока стойност. По този начин банката ще ни отпусне наново по-голям кредит за същият период (30 години), с който ще погасим старият дълг и ще ни останат малко пари в кеш, които можем да използваме за покупка на друг инвестиционен имот. Обикновено това е възможно и се случва поне след първата година от придобиването на жилището. Разбира се, колкото по-късно го направим, толкова повече ще се е вдигнала цената на нашият имот и така ще получим нова по-голяма ипотека.

Ако не стане след първата година, то със сигурност ще се случи след втората или третата. Ключовото в този случай, както споменах и в другата статия, е да имате контакт с обиграни брокери. Те имат връзки в банковите институции и са наясно коя банка в момента е отворена за повече ипотечни кредити и кои банкови оценители са по-склонни да впишат по-висока пазарна оценка.

Вие, от своя страна, може също сами да обиколите банките и да им покажете текущото състояние на имота, какъв наем получавате и на каква стойност е ипотеката ви. Запознатите банкери и тези с повече опит веднага ще видят метода ви на действие, ще видят вашият баланс, и че вие в действителност сте инвеститор и имате положителен cash flow. Повярвайте ми, ще оценят това и ще погледнат на вас с различни очи.

Този начин за мен е уникален. Както вече споменах, аз не съм го изпробвал все още, но плановете ми определено са да го направя. Реинвестирайки ипотеката си, можем да си върнем 13200 лв от нашето самоучастие и така излизаме „чисти“ от нашата инвестиция в даденият имот. Вече нямаме вложен капитал в тази сделка, а същевременно получаваме наем всеки месец, всяка година.

Ето така можем да използваме дълг (кредит), за да правим пари. Да използваме „фалшиви“ пари, които не сме изработили, а да получаваме истински доходи, и то постоянно увеличаващи се. На запад наричат този метод Infinite Return и го обозначават със знака за безкрайност :).

Наистина, предприемачеството е въпрос на mindset, настройка на ума и съзнанието. Възможностите са пред нас и единствено от нас зависи дали ще се впуснем и ще се възползваме от тях, или ще изберем да живеем по добре познатият ни стар начин. Всеки решава за себе си!

Ние сме свикнали да мислим, че дългът е лошо нещо и трябва да се отървем колкото се може по-бързо от него. Е, когато се научим как да използваме кредити, за да придобиваме истински активи, то тогава без съмнение минаваме на следващото ниво и разбираме, че има добър и лош дълг.

Може би статията ми по този въпрос ще ви е интересна: Добър Кредит и Лош Кредит

Това беше част 2 на статията за недвижими имоти. Ако все още не сте прочели първата част за дългосрочният наем, направете го, със сигурност също ще ви е интересно:

Инвестиране в недвижими имоти (част 1)

Е приятели, надявам се сметките ми да са верни, дори малко грешни в моя полза :). Както казах, смятам 2021-ва година да бележи моят старт в недвижимите имоти от този тип. Ще споделям с вас всичко, ще има още статии и няма да ви спестя нищо, което научавам в процеса. Надявам се, че тук сте намерили някои отговори за вас. Целта ми е наистина да погледнем реално на нещата, а не да се реем в облаците. Попадал съм на какви ли не мнения, препоръки и методи. Моят приятелски съвет към вас е винаги да проверявате всяка информация, която ви се поднесе и да подлагате на съмнение всичко, което излиза от устата на брокера (брокерката) ви. Правете проучвания и бъдете up-to-date в сектора.

Благодаря ви за отделеното време, наистина го оценявам!

Ако сте харесали съдържанието, ще съм ви искрено благодарен, ако го споделите с някого, който също се интересува от тази тема. За ваше улеснение, може да използвате бутоните към социалните мрежи в края на всяка статия.

Може да се абонирате за NEWSLETTER-а на angelovdimitar.com и така ще получавате специални имейли лично от мен с интересни факти и непрофесионални препоръки за различни финансови инструменти – акции, ETF-и и други. Също понякога си „изливам“ душата по дадена тема за личните финанси и личностното развитие, така че, предупредени сте 🙂 – АБОНИРАЙ СЕ

За да получавате известия всеки път, когато пусна нещо ново на сайта, запишете се за известия чрез камбанката в долният десен ъгъл на екрана.

Благодаря ви и Успех в Инвестициите!

Споделяне

2 мнения за “Инвестиране в недвижими имоти (част 2)”

  1. Отново много полезна информация. Благодаря ти.

    Единствената част която не успях да разбера е следната :

    „Помните ли, че в част 1 на статията сметнахме 2 месеца vacancy на имота. А какво ще кажете да използвате 2 месеца в годината и да отдавате апартамента за нощувки. Например във Варна, лятото е най-подходящо за това“

    Ако разбирам правилно част 1 беше с фокус купуване на имот за отдаване под наем. В този смисъл да го отдадем лятото за 2 месеца за нощувки не е много вероятно понеже не знаем а приори дали първо точно тези два месеца от годината , той няма да бъде с наематели и второ ако има хора с дългосрочен наем , нямаме практически векънси период.

    Ако пък горният пример се отнася за част втора , там така или иначе отдаваме имота на Аирбнб за нощувки което би означавало че той ще е зает в най-търсените месеци а именно лятото заради локацията – Варна.

    Лонг стори шорт , не съм сигурен че разбирам как може да капитализираме тези 2 месеца векънси период.

    Отговор
    • Здравейте, благодаря ви, че намирате статията за полезна.

      Ще ви кажа какво имам предвид за 2-та вакантни месеца. Аз съм попадал на такива наемодатели.

      Във Варна специално има възможности да се отдават имоти на студенти например. Те са окупирани от Септември до началото на лятото следващата година. Тогава, имота е свободен през лятото и може да правите каквото поискате с него.

      Това е само един такъв пример. Всичко е ок, когато се случва по договор, който предварително сте подписали.

      Има и такива наемодатели, които целенасочено приемат само наематели НЕ през летният сезон. Преди няколко месеца например търсих квартира за мой познат във Варна и момчето, което отдаваше под наем малкия апартамент, който приятеля ми си беше харесал, каза, че се отдава само за есенно-зимният сезон.

      Човека си беше организирал заетостта на имота за през лятото и си поговорихме по темата. Оказа се, че от години практикува този метод.

      Затова според мен е много важна локацията и динамичността и. Ако имота е на хубаво и комуникативно място, ако е привличащ погледа и представя достатъчно удобства, то и ще има наематели постоянно и за всякакви периоди. Дори бих казал, че в даден момент е напълно възможно вие да избирате кои точно наематели да приемете, тъй като кандидати ще има много.

      Отговор

Вашият коментар